Venerdi 6 Aprile 2012 15:37

Come calcolare l'IMU per immobili in comproprietÓ

Se esistono più soggetti passivi tenuti al pagamento dell'IMU per uno stesso immobile, questa deve essere suddivisa in base alle quote di possesso.

 

Comproprietà

Il caso più frequente è quello di un immobile con più proprietari: l'imposta calcolata, al netto di eventuali detrazioni, va suddivisa tra i proprietari in base alle quote di proprietà risultanti dall'atto notarile di compravendita, oppure dalla dichiarazione di successione in caso di eredità.

Anche se il caso della comproprietà sarà quello cui faremo riferimento nella maggior parte dei casi, è bene ricordare che lo stesso ragionamento si applica in tutti i casi in cui l'imposta è dovuta da più soggetti (più soggetti che hanno il diritto di usufrutto sullo stesso immobile, oppure un soggetto propretario di una porzione di immobile ed un usufruttuario parziale dello stesso immobile ecc..

 

Multiproprietà

In caso di multiproprietà (o proprietà turnaria) si applica di fatto lo stesso ragionamento visto per la comproprietà.

E' il caso tipico degli appartamenti acquistati in multiproprietà a scopo di villeggiatura.

In questo caso l'IMU è versata dall'amministratore dell'immobile e l'importo risultante è suddiviso tra i proprietari in base alle quote di ciascuno.

 

Periodo di possesso

Può capitare che un soggetto diventi proprietario di un immobile ad anno fiscale già iniziato ed in tal caso l'imposta dovuta sarà rapportata al numero di mesi per i quali si è verificato effettivamente il possesso.

Se ad esempio un appartamento è acquistato a febbraio e successivamente venduto a settembre l'IMU è dovuta per 8 mesi. 

La proporzione si effettua in base ai mesi e si considera come mese intero quello durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.

 

Comproprietà e detrazione

La detrazione prima casa è associata all'abitazione (+ eventuali pertinenze) e in presenza di più proprietari deve essere suddivisa tra loro.

Contrariamente a quanto ci si potrebbe aspettare, è bene precisare che tale detrazione non va suddivisa in base alle quote di proprietà ma in proporzione al numero di mesi durante i quali ciascuno ne ha usufruito come abitazione principale, sussistendone tutti i requisiti previsti.

Il comma 10 dell'.Art. 13 infatti stabilisce che "se l'unita' immobiliare e' adibita ad abitazione principale da piu' soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica".

Su questo punto si trovano in rete opinioni contrastanti al riguardo ma la norma non parla affatto di quote di proprietà o di possesso ma solo di una 'quota per la quale la destinazione si verifica', ovvero al periodo in cui un proprietario ha usufruito dell'immobile come prima casa.

In altre parole se più proprietari (o usufruttuari) hanno occupato un immobile come prima casa durante lo stesso numero di mesi (qualunque esso sia) la detrazione spetta a ciascuno di essi in parti uguali.

 

Esempio:

Due comproprietari della prima casa (es due coniugi) uno al 30% e l'altro al 70% e residenti nella stessa per 12 mesi hanno diritto ad una detrazione di 100 euro ciascuno (supponiamo per semplificare che non vi siano figli < 26 anni).

Se gli stessi comproprietari hanno acquistato l'appartamento, ad esempio, il primo di luglio e vi sono entrati nello stesso mese la detrazione spetta sempre in parti uguali ma in ragione dei mesi di possesso: 200 euro rapportati a 6 mesi di possesso come prima casa (quindi 100 euro complessivi spettanti per l'immobile) da dividere in due (50 euro a testa).

Infine, se che il primo dei due comproprietari occupa la prima casa dal primo gennaio mentre l'altro dal primo di luglio, al primo spetterano 100 euro ed al secondo 50.